ИЮЛЬ 2026: ЗЕМЛЯ, НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО — НОВЫЕ ПРАВИЛА И СУДЕБНЫЕ ОРИЕНТИРЫ
В июле законодатель и высшие суды сосредоточились не на одной масштабной реформе, а на практических вопросах: кадастровой стоимости, земельном налоге, использовании участков, самовольном строительстве, ООПТ, лесных землях, объектах культурного наследия и цифровизации государственного контроля.
Главная тенденция месяца — формальная запись в реестре больше не рассматривается в отрыве от фактических обстоятельств. При принятии решений все чаще оцениваются история формирования участка, его реальное использование, добросовестность правообладателя, градостроительные ограничения и качество исходных документов.
Коротко о главном
Конституционный Суд ограничил применение повышающих коэффициентов по земельному налогу для участков ИЖС, используемых в бизнесе.
Появился временный механизм пересмотра архивной кадастровой стоимости.
Росреестр получил основания скрывать на публичной кадастровой карте сведения о стратегических и потенциально опасных объектах.
Регионам передали полномочия по исключению объектов культурного наследия регионального и муниципального значения из реестра.
Изменились правила недропользования, лесного и земельного контроля.
Верховный Суд сформировал значимый блок позиций по ООПТ, лесным землям, береговым полосам и самовольному строительству.
ЗЕМЛЯ, КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ И НАЛОГИ
1. Повышающие коэффициенты по земельному налогу ограничены
Конституционный Суд РФ признал неопределенным порядок применения повышающих коэффициентов к участкам, предназначенным для ИЖС, но используемым в предпринимательской деятельности.
Начиная с нового налогового периода такие коэффициенты не должны применяться, если участок уже облагается по ставке до 1,5% как используемый в бизнесе. Решение действует на будущее и по общему правилу не дает оснований пересматривать ранее уплаченный налог.
Документ: Постановление КС РФ от 21.07.2026 № 52-П. (Публикации Право)
2. Архивную кадастровую стоимость можно оспорить
Конституционный Суд установил временный порядок пересмотра архивной кадастровой стоимости, которая продолжает использоваться для расчета земельного налога или налога на имущество физических лиц за прошлые периоды.
До изменения законодательства гражданин вправе обратиться в региональное бюджетное учреждение с заявлением об установлении стоимости в размере рыночной. Срок обращения — один год с момента, когда налогоплательщик узнал о налоговых последствиях. Пересмотр возможен в пределах трех предшествующих лет.
Документ: Постановление КС РФ от 14.07.2026 № 48-П.
3. Нарушения при использовании сельхозземли могут помешать ее выкупу
При продаже без торгов арендуемого сельскохозяйственного участка орган власти вправе учитывать нарушения, допущенные арендатором за три предшествующих года.
Отказ возможен, если нарушения были систематическими, повлекли серьезные последствия либо свидетельствуют о риске нецелевого использования участка, снижения плодородия или причинения иного существенного вреда.
Документ: Постановление КС РФ от 09.07.2026 № 47-П.
4. Уточнен расчет земельного налога по проектам КРТ
ФНС и Минфин разъяснили порядок применения специальных правил исчисления земельного налога для участков, предназначенных под жилищное строительство в рамках комплексного развития территории.
Подход распространяется как на проекты, реализуемые на основании решения о КРТ, так и на КРТ по инициативе правообладателей.
Документ: Письмо ФНС России от 30.06.2026 № БС-36-21/5505@.
5. Обследования сельхозземель смогут проводить аккредитованные лаборатории
С 1 сентября 2027 года почвенные, геоботанические и другие обследования смогут выполнять аккредитованные испытательные лаборатории по заявлению и за счет правообладателя участка.
Минсельхоз также разработает методику расчета вреда, причиненного землям сельскохозяйственного назначения.
Документ: Федеральный закон от 04.07.2026 № 226-ФЗ.
ЕГРН И РОСРЕЕСТР
6. Сведения о стратегических объектах смогут скрывать на публичной карте
Росреестр сможет прекращать и возобновлять отображение на публичной кадастровой карте сведений о режимных, критически важных и потенциально опасных объектах, включая транспортную и топливно-энергетическую инфраструктуру.
Основанием станет заявление уполномоченного федерального органа, государственных корпораций либо правообладателя объекта.
Документ: Федеральный закон от 26.07.2026 № 263-ФЗ.
7. Часть регистрационных действий можно провести за один рабочий день
Росреестр опубликовал перечень кадастровых и регистрационных действий, доступных в ускоренном порядке.
При представлении полного комплекта документов и уплате повышенной государственной пошлины учет или регистрация могут быть проведены не позднее следующего рабочего дня.
8. Названы причины приостановлений по сложным объектам
Росреестр обобщил ошибки при кадастровом учете и регистрации:
предприятий как имущественных комплексов;
объектов, расположенных в нескольких кадастровых округах;
единой учетно-регистрационной процедуре.
Отдельно указано, что госпошлина по таким объектам перечисляется по реквизитам центрального аппарата Росреестра.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО И ПРОЕКТИРОВАНИЕ
9. Введен новый свод правил по планировке территорий
С 12 июля применяется СП 42.13330.2026, заменивший редакцию 2016 года.
Документ регулирует территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировку, застройку и иные преобразования сложившейся городской и сельской среды.
Документ: Приказ Минстроя России от 11.06.2026 № 368/пр.
10. Формат проектной документации нужно закреплять в задании
Минстрой разъяснил применение ГОСТ Р 21.101-2026.
Проектная и рабочая документация может передаваться в бумажной, электронной или смешанной форме. Конкретный формат необходимо установить в задании на проектирование, а при отсутствии такого условия — согласовать между заказчиком и разработчиком.
Документ: Письмо Минстроя России от 19.06.2026 № 14863-ОГ/08.
11. Изменение назначения здания обычно требует реконструкции
По позиции Минстроя изменение функционального назначения здания и связанного с ним вида использования предполагает проведение реконструкции.
До начала проекта необходимо получить ГПЗУ и проверить:
разрешенное использование участка;
градостроительный регламент;
предельные параметры реконструкции;
наличие территориальных ограничений.
Документ: Письмо Минстроя России от 03.02.2026 № 2319-ОГ/08.
12. Использование здания должно соответствовать режиму участка
Росреестр подтвердил: назначение объекта капитального строительства нельзя рассматривать отдельно от вида разрешенного использования земельного участка и градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны.
Документ: Письмо Росреестра от 21.04.2026 № 13-00288/26.
13. Актуализируются сведения о членах строительных СРО
Обновлены требования к составу сведений, включаемых в реестры членов СРО в сфере инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса.
Документ: Постановление Правительства РФ от 21.07.2026 № 916.
Вступление в силу: 1 марта 2027 года.
14. Утверждена стоимость квадратного метра на второе полугодие
Федеральный норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на второе полугодие 2026 года установлен в размере 123 700 рублей.
Одновременно утверждены региональные показатели на III квартал 2026 года для расчета социальных выплат.
Документ: Приказ Минстроя России от 19.06.2026 № 388/пр.
КУЛЬТУРНОЕ НАСЛЕДИЕ
15. Регионы смогут исключать ОКН из государственного реестра
Решения по объектам федерального значения по-прежнему принимает Правительство РФ.
Исключение объектов регионального и муниципального значения смогут оформлять высшие исполнительные органы субъектов РФ — после письменного согласования с Минкультуры России. Срок согласования составит до 30 рабочих дней.
Документ: Федеральный закон от 26.07.2026 № 262-ФЗ.
Ведомство сможет утверждать перечень и упрощенный порядок ремонта отдельных объектов культурного наследия, посвященных событиям и участникам военных конфликтов.
Также Минкультуры будет вести единую базу данных музыкальных инструментов и выдавать подтверждения о ввозе отдельных культурных ценностей.
Документ: Постановление Правительства РФ от 23.07.2026 № 928.
Основная дата вступления: 1 августа 2026 года.
17. Капитальный ремонт ОКН предлагают упростить
Законопроект предусматривает возможность проведения капитального ремонта в упрощенном порядке, если работы не затрагивают предмет охраны, внешний облик, объемно-планировочные решения и охраняемые интерьеры.
Проект также предусматривает:
сокращение отдельных согласований;
актуализацию требований перед приватизацией ОКН;
упрощение противоаварийных работ;
расширение полномочий инспекторов;
возможность изъятия объекта вместе с участком при угрозе его сохранности.
Проект: № 1154227-8, принят в первом чтении 24 июня 2026 года.
НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЕ, ЛЕСА И ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ
18. Процедуры недропользования упростят
С 1 октября сокращаются сроки и упрощается подача документов при:
согласовании технических проектов;
экспертизе геологической документации;
государственной экспертизе запасов;
согласовании строительства в границах месторождений.
Документ: Постановление Правительства РФ от 18.07.2026 № 910.
19. Земельный и лесной контроль становятся цифровыми
Решения, акты и предписания оформляются через единые реестры без подготовки отдельного бумажного документа.
Основанием для проверки могут стать признаки нарушений, выявленные автоматическими средствами фото- и видеофиксации, включая беспилотные системы.
Документы:
Постановление Правительства РФ от 01.07.2026 № 811 — земельный контроль;
Постановление Правительства РФ от 16.07.2026 № 898 — лесной контроль.
20. Для Байкальской территории создана специальная комиссия
Комиссия будет рассматривать вопросы сплошных рубок, перевода защитных лесов в другие категории и согласования градостроительной документации, затрагивающей Байкальскую природную территорию.
Документ: Постановление Правительства РФ от 01.07.2026 № 812.
21. Росводресурсы систематизировали обязательные требования
Утверждены отдельные перечни требований:
для предоставления водных объектов по договорам водопользования;
для перехода прав и обязанностей по таким договорам;
для создания искусственных земельных участков на федеральных водных объектах.
Перечни не вводят новых обязанностей, но позволяют заранее проверить комплект документов и основания для получения разрешения.
22. Для железнодорожной инфраструктуры собраны обязательные требования
установлении и изменении охранных зон железных дорог;
переводе путей общего пользования в категорию необщего пользования;
предоставлении федеральных участков под железнодорожную инфраструктуру;
примыкании новых и восстанавливаемых путей к сети общего пользования.
ИМУЩЕСТВО И ФОРС-МАЖОР
23. Установлен порядок отчуждения имущества Фонда развития территорий
Правительство определило процедуру предварительного одобрения и согласования сделок с имуществом ППК «Фонд развития территорий» в новых регионах.
Дополнительно утверждены правила оценки ключевых показателей арендаторов такого имущества.
Документ: Постановление Правительства РФ от 14.07.2026 № 887.
24. ТПП разъяснила подтверждение форс-мажора при атаках БПЛА
Форс-мажором может быть признано повреждение или уничтожение имущества, из-за которого исполнение договора стало невозможным.
Также могут учитываться защитные меры, введенные из-за угрозы атаки, однако заявитель должен доказать их непосредственное влияние на исполнение конкретного обязательства.
Документ: Письмо ТПП РФ от 29.01.2026 № ПР/0042.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: ООПТ, ЛЕСНЫЕ ЗЕМЛИ И БЕРЕГОВЫЕ ПОЛОСЫ
В Тематическом обзоре Верховного Суда РФ № 11/2026 номера конкретных судебных дел не приведены. Поэтому ниже указана только суть правовых позиций. Обзор содержит 33 позиции по ООПТ, лесному фонду и береговым полосам.
Ключевые выводы
Для включения частных или арендуемых участков в границы государственного заказника предварительное согласие правообладателей не требуется.
Частные участки могут входить в ООПТ. Изменение режима территории не всегда означает прекращение законного использования уже существующих объектов.
Функциональное зонирование ООПТ должно иметь экологическое, градостроительное или иное объективное обоснование.
Муниципалитет не вправе создавать ООПТ местного значения преимущественно на федеральных землях лесного фонда.
Создание заказника может стать основанием для изменения или прекращения договора, если предусмотренная им деятельность несовместима с режимом ООПТ.
Исключить участок из ООПТ можно только после оценки его значения для всей охраняемой территории, а не изолированно.
Леса в границах ООПТ должны относиться к защитным лесам.
Участок в национальном парке или заповеднике по общему правилу не может находиться в частной собственности.
Размещение участка в рекреационной зоне исключает строительство многоквартирных домов, даже если участок находится в населенном пункте.
Положительное заключение экспертизы проекта не отменяет запреты, установленные режимом ООПТ.
При споре между сведениями ЕГРН и ГЛР суд должен исследовать формирование участка, фактическое использование, наличие леса, законность возникновения права и добросовестность приобретателя.
При отсутствии кадастрового учета принадлежность участка к лесному фонду может подтверждаться лесоустроительными материалами и сведениями ГЛР.
Покупатель участка, покрытого лесом, должен проверить его принадлежность. Игнорирование очевидных признаков лесного фонда исключает добросовестность.
При частичном пересечении участка с лесным фондом необходимо рассмотреть возможность изменения границ или раздела участка.
Проект генерального плана, включающий лесные земли в населенный пункт, должен быть согласован с Рослесхозом.
Капитальные объекты на лесном участке, не предусмотренные проектом освоения лесов, могут стать основанием для расторжения аренды и сноса построек.
Ограждение рекреационного лесного участка, перекрывающее доступ граждан и проход животных, не допускается.
Частная собственность на береговую полосу водного объекта общего пользования невозможна. Добросовестность приобретателя не устраняет этот запрет.
Аренда участка в береговой полосе возможна только при сохранении свободного доступа граждан к воде.
Отсутствие координат береговой полосы в ЕГРН не позволяет перекрывать проход к водному объекту.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
В Тематическом обзоре Верховного Суда РФ № 13/2026 номера конкретных дел также не приведены. Ниже собраны наиболее значимые позиции для собственников, застройщиков, проектировщиков и муниципальных органов.
Ключевые выводы
Нежилой объект, построенный до 1 января 1995 года, нельзя автоматически признать самовольной постройкой, если строительные нормы не нарушены.
Жилой дом, построенный до 14 мая 1998 года, не подлежит сносу только из-за отсутствия оформленного участка, если право на землю можно оформить законным способом.
Присоединение некапитальной веранды или другой легкой конструкции само по себе не означает создания нового объекта недвижимости.
Истечение аренды и отсутствие разрешения на ввод не делают объект самовольным, если он законно построен в период аренды и соответствует обязательным требованиям.
Строительство индивидуального жилого дома на участке, предоставленном для ИЖС, не требует разрешения на строительство, даже если такое условие ошибочно включено в договор аренды.
Недействительность передачи прав аренды не превращает ранее законно построенный объект в самовольную постройку.
Дома блокированной застройки нельзя строить на участке для садоводства без изменения ВРИ и получения необходимых разрешений.
Использование законно построенного жилого объекта в коммерческих целях само по себе не является основанием для его сноса как самовольной постройки.
Объекты с той же функцией, что и основное здание, нельзя признавать вспомогательными только для обхода разрешительной процедуры.
Отсутствие разрешительных документов не всегда требует сноса: суд обязан учитывать безопасность объекта, права третьих лиц и возможность устранения нарушений.
Покупка объекта, в отношении которого уже вынесено решение о сносе, не позволяет новому собственнику повторно легализовать постройку.
Добросовестный застройщик вправе требовать возмещения убытков, если строительство велось по разрешению, впоследствии признанному незаконным по вине органов власти или сетевой организации.
Если собственник не знал об охранной зоне газопровода, снос объекта допускается только с одновременным решением вопроса о компенсации.
Муниципалитет обязан принимать меры по выявлению и устранению самовольных построек на публичных участках.
Административный снос нельзя применять к объекту, являющемуся частью многоквартирного дома.
По строениям, созданным до вступления в силу Земельного кодекса РФ, внесудебный снос из-за отсутствия документов на землю не допускается.
Безопасность самовольной постройки должен доказывать застройщик. Отсутствие разрешения формирует опровержимую презумпцию потенциальной опасности объекта.
Судебную строительно-техническую экспертизу по делам о самовольном строительстве должны проводить государственные судебно-экспертные организации.
ЧТО ПРОВЕРИТЬ БИЗНЕСУ
Собственникам земли: сопоставить сведения ЕГРН с фактическим использованием, лесными и водными ограничениями.
Застройщикам: до проектирования проверить ГПЗУ, ВРИ участка, функциональную зону и необходимость изменения назначения объекта.
Проектным организациям: закреплять формат документации в задании и применять ГОСТ Р 21.101-2026.
Недропользователям: обновить внутренние регламенты к 1 октября 2026 года.
Собственникам ОКН: учитывать новые полномочия регионов и Минкультуры, но не начинать работы до утверждения подзаконных процедур.
Лесопользователям: проверить проект освоения лесов, фактически размещенные объекты и наличие законных оснований для ограждений.
Правообладателям участков у воды: не полагаться только на отсутствие координат береговой полосы в ЕГРН.
Комментарий юриста Центргеотрест
«Июльская практика показывает, что одной выписки из ЕГРН уже недостаточно для безопасного решения по объекту. До сделки, строительства или изменения назначения необходимо проверять историю формирования участка, территориальную зону, лесные и водные ограничения, фактическое использование и соответствие размещенных объектов разрешительной документации.
Особенно важно, что суды все чаще оценивают не только наличие формального нарушения, но и добросовестность правообладателя, безопасность объекта и соразмерность последствий. Однако рассчитывать на последующую судебную легализацию проекта по-прежнему рискованно: качественная земельно-правовая и градостроительная проверка до начала работ остается значительно дешевле спора и возможного сноса».
Итог месяца
Июль 2026 года закрепил переход от формального регулирования к комплексной оценке объекта.
Теперь значение имеют не только сведения реестра, но и происхождение права, реальное состояние территории, режим использования земли, безопасность постройки и поведение правообладателя.
Для бизнеса главный вывод остается прежним: до сделки или проектирования необходимо проверять не один документ, а всю правовую и пространственную модель объекта.